Aluguéis na reforma tributária: quem precisa se preocupar (e quem não)

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Se você tem imóveis alugados, provavelmente já ouviu alguma versão da frase “agora aluguel vai pagar imposto novo”. Ela tem um fundo de verdade, mas assusta mais do que deveria. A reforma tributária de fato incluiu a locação no alcance do IBS e da CBS, os tributos que vão substituir os atuais impostos sobre consumo, como mostraram a FENACON e o Seu Dinheiro. A parte que as manchetes esquecem: a maioria dos proprietários fica de fora.

Quem continua como está

A pessoa física só entra nas novas regras se cruzar limites bem definidos: receber mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano, vindos de mais de três imóveis. Há também uma trava para crescimentos repentinos, em torno de R$ 288 mil no próprio ano. Quem tem um, dois ou três imóveis alugados, ou fica abaixo dessas faixas, segue exatamente como hoje, pagando apenas o imposto de renda de sempre.

E quem entra nas novas regras?

Para esses, o desenho é mais suave do que parece à primeira vista:

• Aluguel residencial tem desconto de 70% na base de cálculo, o que reduz bastante o percentual efetivo, além de um abatimento fixo por imóvel.
• A mudança é gradual, começando aos poucos em 2026 e só ficando completa em 2033. Ninguém acorda pagando o valor cheio.
• Surgem deveres novos, como emitir nota fiscal eletrônica de aluguel, algo que a maioria dos proprietários nunca precisou fazer.

O ponto de atenção é a fronteira. Os limites são anuais, e é possível cruzá-los sem perceber: um reajuste de contrato, um imóvel a mais alugado, e a situação muda. Descobrir isso depois, com tributo atrasado, é o cenário que se quer evitar.

O caminho tranquilo

A boa notícia é que tudo nessa regra é objetivo: número de imóveis, receita do ano, tipo de locação. Ou seja, dá para saber com precisão onde você está e o que esperar dos próximos anos. Essa clareza é justamente o que devolve o sono. E se os imóveis alugados fazem parte de um patrimônio maior, vale olhar o conjunto: o que muda no imposto sobre heranças e doações e se uma holding familiar ajudaria a organizar a locação.

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Conclusão: a reforma não transformou todo proprietário em contribuinte de impostos novos, mas criou faixas que exigem atenção de quem tem vários imóveis alugados. Vale entender a sua situação com orientação jurídica enquanto a transição está no início: quem sabe onde pisa atravessa a mudança sem sustos.